「000547资金流向」B

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年底,酒店业的反弹仍在加速。

基于疫情防控效果显著,出国旅游仍然有限的事实,国内旅游市场反而在经历增长,这使得酒店业的入住率恢复超出了运营商的预期。同时,单个房屋预订业务的可见天花板也导致一些从业者尝试多种业务联系,希望能盘活积累的品牌、客户和粉丝资源,讲述一个更有想象力的故事。

复苏超出预期

今年2月,B&B西社创始人任沛英在网上防控限制发布前,与新房地产进行了一次金融交易。2、3月份归零,4、5月份慢慢恢复,可能能稳定恢复到6月份暑假到来,这是任佩英对当时西社后续经营环境的预测。

将近一年过去了,现在回头看看民宿行业在疫情过后的发展,其复苏节奏似乎超出了任佩英的预期。此前,西社为了补充现金流,将部分B&B产品转为长期租赁房,并推出一年期预售优惠套餐,在2月和3月带来20多万元的预售收入。任沛英表示,这有助于公司快速返还现金。

纵观整个行业,改变租赁模式和销售模式也是B&B运营商应对疫情影响、拓展各种收入渠道的主要方案。根据头堡研究所编制的数据,疫情期间,每月的生活收费收入几乎为零,而每月支付员工工资和房租的总支出超过200万元人民币。今年2月,张素将大约200家民宿从7天内的短期租赁改为长期租赁。截至目前,其在北京的入住率已达到70%,平均租赁期为3个月。

此外,许多民宿品牌也采取了预售措施,因为它们可以提前获得收入,并快速提取资金。始于杭州西湖附近的蓝莲花公园,也是靠卖预售体验卡提前赚了20万左右。

然而,就B&B本身的房产而言,4月份的实际预订量有所上升。就西社而言,从4月份开始逐渐恢复,整体表现好于去年同期,B&B预订量一直在上升。然而,夏季演出比预期稍有延迟。任佩英提到,因为今年高考延期,往年集中在7、8月份的夏季高峰今年推迟了一个月。9月至11月,B&B在西社的业务相对稳定。纵观整个行业,其实以旧房为代表的城市一流民宿的复苏步伐还是比农村民宿慢。专注于乡村度假的“家乡B&B”创始人李茜告诉《新房地产金融》,自4月份恢复运营以来,“家乡”的整体入住率比去年增加了30%。他提到,疫情发生后,人们对出行安全等因素比以前更加谨慎,所以大多数人会选择1-2小时半径内的村庄作为休闲目的地。

任佩英也认为,疫情过后,人们更渴望自然风光优越的村庄,所以农村民居要比城市民宿恢复得早。此外,由于一些城市仍存在反复疫情,相关出行计划也会受到影响,因此这些城市的住宅运营商的经营状况也会一起波动。

但无论是城市民宿还是村屋,市场总需求还是有的,并不缺乏行业复苏的动力。这其中最显著的表现就是大部分国家没有解除入境检疫14天限制,所以很大一部分出行需求转移到了中国。根据文化旅游部的统计,去年中国公民出国旅游的人数达到1.55亿。今年受疫情影响,出国旅游有限,促进了国内旅游市场的增长。

洗牌速度

疫情之下,可能有很多像希澈、元香这样的品牌,通过各种措施熬过了寒冬,增速恢复正常。同时也有很多同行没能坚持到春暖花开,一直风雨飘摇,甚至干脆不干了。根据头堡研究所整理的数据,2020年春节至2月底,约85.7%的国内民宿闭店,平均闭店时间约27天,月平均营业收入同比下降70%以上。同时,根据中国饭店协会和尤尼华盛的数据,同期B&B平均房价同比下降50%左右,入住率下降70%以上。

突如其来的“黑天鹅”压垮了很多小规模运营商的财务压力。一位业内人士表示,今年4月以来,朋友圈、群聊等经常会有各种民宿转移。

任沛英从中看到了机会。她提到,西社目前正在与一些经营困难的小型精品酒店和民宿合作,依靠自己的设计实力升级住房,然后代为经营。这样就可以把原有的房子用希澈的品牌和标准引入市场,分享希澈的粉丝基础,任佩英的团队也可以真正的规模化扩张,增加收入。

但她也表示,目前团队选择的合作伙伴都是品牌认知度好、运营稳定的品牌,可以在后期以较低的成本和较低的运营风险完成房屋升级。

在这个过程中,整个民宿行业的市场集中度也有望提高。单身民宿规模小,知名度低,很难在短时间内获得用户的信任。同时,产品收益单一,超过八成住宿收益,导致其应对风险能力较弱。相比之下,连锁民宿的服务质量更高,运营能力更强,产品线更丰富。根据订单,对2019年B&B行业进行了研究报告。去年,连锁精品B&B的入住率和平均房价都高于行业平均水平。

因此,头堡研究所的预测显示,疫情过后,B&B有望加快品牌化和连锁化进程。

用流量讲一个新故事

除了B&B行业之间的合作,2020年市场上还会有更多的“跨境”合作。随着中国重大文化旅游项目的开放,环枢、戴尔叶芝等B&B知名品牌开始与文化旅游项目整合,为项目业主管理闲置资产。那么手拉手开发商会不会成为民宿行业的又一个新故事?

从从业者的反馈来看,这种合作的空间似乎很窄。一位负责文化旅游项目的人士告诉新房地产金融,从自身情况来看,它更愿意打造自己的住宅品牌。

“首先,酒店和民宿等行业服务是我们文化旅游项目的重点。特别是其(文化旅游项目)的模式和定位是做好业务运营和相关服务,这是其商业基础,必须自己加强这方面的能力;另一种是自营民宿品牌能更好的服务业主,因为离业主更近,我们可能比合作机构更谨慎,要结合物业销售等等;另外,在开发其他文化旅游项目的时候,我们也可以把这个酒店团队和品牌能力输出到其他项目,所以我们更愿意自己做酒店的运营。”

同样,任佩英也提到,与文化旅游项目的合作,目前并不是像西社这样的城市民宿的重点。“文化旅游项目可能更适合景区民宿。作为一个城市,B&B和风景优美的B&B是两回事,它们面临着不同的客户需求。”

但破解单营收,依然是经受住疫情考验的运营商们努力的方向。

对于那些积累了大量客户和粉丝的B&Bs品牌来说,如何承接和盘活这部分流量是释放未来增长潜力的关键。

任佩英说,来自房产的收入是一个上限收入,虽然它可以随着入住率的增加而增加,但它很容易看到峰值。“我们积累的客户流量应该如何转化?”

为了解决这个问题,它开始瞄准零售。在年初行业不景气的时候,任佩英提到,团队开始尝试家居零售,以“旧物”为品牌销售其房屋使用的历史家居饰品,并出口设计服务。但无论是零售还是设计,都不是新的业务增长点的作用,而是过去品牌的积累流量的承担。

目前在安嘉拍摄的房子中,西社团队已经开辟了一个空间作为卖旧物的店铺,每个周末都进行线下销售,每次销售都会吸引粉丝打卡。B&B通过空间获得客户和流量,而零售成为流量增加的方向。

此外,一些房屋可以改造成沙龙空间,为城市文化交流提供线下场景。上海交通大学中国商业发展研究所副所长方提到,莫干山的许多民宿都在关注文化沙龙的业务。随着社交软件越来越渗透到现代生活的方方面面,社区运营成为了另一片充满想象力的蓝海,而民宿,尤其是精品民宿,往往有着良好的空间设计和文化属性,这使得它们成为社区活动的绝佳线下场所。

任佩英说:“就B&B而言,单一住宿的想象空间相对较小,但当集群效应形成时,它可以产生无数种可能性。”。

方还表示,文化旅游住宿应该探索融合发展之路。“无论是线上线下整合,还是多业务整合,都太难在单一层面生存。”在观察现有各种方案的同时,专注于存量轻资产的开发,无疑会给运营商一种安全感。2015年前后,房企掀起了一波分拆房产上市的浪潮。低投资轻资产模式和现金流入的连续性使其成为二级市场的黄金资产。透过这一现象回望B&B,零售、代理运营等一系列新兴业务,就像这个行业企图忽视与核心住宿业务挂钩的资产一样,市场正在期待一个化学反应。

王涵予/文


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