严格控制“租房贷款”,上海多部门整顿租房市场 顾比均线

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长期出租公寓纷纷如雷贯耳,严重影响租赁市场。

2月4日,上海市房管局通报,上海市住房建设委员会、上海市房管局、市场监管局、上海市地方财政局、上海市银行业监督管理局等10个部门发布了《关于进一步整顿和规范本市房屋租赁市场秩序的实施意见》(以下简称《意见》)。

对“租房贷款”说不

“这项政策最大的亮点是对‘租赁贷款’的控制。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国际金融新闻》记者,这将有助于防止租赁市场金融风险的扩大。

诸葛房屋搜索数据研究中心分析师王小妮在接受《国际金融新闻》记者采访时指出,近两年来,长期租赁公寓行业盛行“租金贷款”的支付模式,但自2019年下半年以来,这种模式日益受到质疑。因此,加强对房屋租赁交易的监管,促进长期租赁公寓机构回归精细化经营,降低租赁贷款比例尤为重要。

《意见》明确,已开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁经营机构,应在2021年第一季度前向市房管部门报告贷款规模缩减计划,确保贷款额度在2022年底前调整至不超过企业租赁收入的15%。

《意见》强调,房屋租赁合同未在网上签订备案的,金融机构不得为其办理个人“租房贷款”业务。对于新增的个人“租贷”业务,金融机构应在与房屋租赁经营机构和承租人达成一致意见后,将资金直接贷给监管账户。

「设立一个基金监管账户,可以减少租户白白缴交租金的风险。另一方面,也消除了长期租赁公寓企业低AG、长收益、短支付的运营。”王小妮指出。

在严跃进看来,《意见》的颁布意味着房租贷款的风险更大。“政策主要强调两点。第一,禁止增量。换句话说,后续的房屋租赁业务基本没有空间,需要在长期租赁公寓的融资中予以关注。第二,压缩存量。政策明确了‘房租贷款/房租’不能超过15%,这是第一个降低房租贷款比例,帮助规范此类业务的政策。”颜跃进指出。

遏制“长收短付”

长期租赁公寓行业迎来了“最严格的监管”。在上海发布《意见》之前,北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范本市房屋租赁企业经营活动的通知》,对“资金池”、“长期支付和短期支付”、“租金贷款”等市场关注事项做出了规定。

“近年来,长期租赁公寓经历了过山车式的发展。2018年至2019年,在优惠政策下,长租公寓机构发展迅速。然而,到2019年底,行业问题继续存在,爆炸频繁。出台政策规范长期租赁公寓的运营意义重大。”王小妮说。

具体而言,《意见》明确,只要转租10套以上住房的单位和个人,都要依法办理市场主体登记,实行机构备案制,完善房屋租赁市场主体管理。“此举有利于减少二手房房东随意出租屋的现象,对于监控整体租赁市场动态,规范租赁市场运行具有重要意义。”王小妮说。

《意见》强调,向承租人收取租金的期限应当与向出租人支付租金的期限相匹配。不允许以租金优惠的名义强迫或诱导承租人一次性支付三个月以上的长期租金。房管和市场监管部门还应在合同示范文本中添加特殊信息,提示承租人一次性支付长期租金,可能导致租金损失的风险。

“新规将打破长期租赁公寓原有的盈利模式,即依靠中介费,而是依靠‘长期短付’等类似的资金池业务来赚取资金。”某阳光私募公司CEO告诉《国际金融新闻》记者:“2018年,新的资产管理规定明确禁止资产管理行业开展资金池业务,限制期限错配。事实证明,资产管理行业并没有因此而“降温”,而是迎来了更快的发展。长期租赁公寓市场标准化后,杠杆风险大大降低,行业有望迎来更快更健康的发展。”


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