「冯矿伟」10部委发布文件,规范房屋管理物业管理行业。为什么它又迎风了

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1月5日,住房和城乡建设部牵头,中央政法委等10个部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理的通知》(以下简称《通知》),涵盖基层社会治理、完善业主委员会、提高物业管理服务水平、推进生活服务业、规范维修资金、加强监督管理等6个方面。

受此消息影响,地产股在沉寂半年多后迎来了集体大爆发。截至1月6日收盘,共有21只A+H地产股上涨超过10%。殷诚人寿涨幅最大,收盘上涨39.53%。中海地产、世茂服务、建发地产、保利地产、新城悦服务、永生人寿等地产股均上涨逾20%。为什么《通知》会引发地产股全线普遍上涨?优惠政策会给物业管理行业带来哪些变化?

明确责任物业管理费征收率可能提高

物业管理一直是一个高成本低收益的领域。特别是近年来,随着人口红利的逐渐下降,劳动力成本持续上升,物业公司的利润率进一步压缩。

相应地,直接关系到物业公司生存的物业费收缴率,通常也无法保证达到100%。物业管理公司仍然面临收费难的问题,甚至在一定程度上成为制约行业发展的瓶颈。

要解决收取物业费的困境,与业主建立有效的联系非常重要。然而,物业管理行业的一大痛点在于业主委员会的渗透率低。以前物业管理主要靠公司的“产出”来达到“服务”的效果,与业主“互动”的热度不高。

《通知》指出“完善业主委员会治理结构”,强调街道管理责任,鼓励街道介入和指导辖区物业管理工作。通过组织,预计将大幅提高行业委员会(或临时替代物业管理委员会)的设立比例。这可以调动业主的积极性,建立居民、行业委员会和物业管理企业之间的协调运行机制,帮助企业了解业主的需求,突破业主与物业管理公司“雇佣关系”的障碍,促进物业管理公司“单边出口”向与业主“互动”的转变,有助于提高收款率。

此外,《通知》还专门明确了业主委员会的定位和运作模式。其职责之一是督促拖欠物业费的业主,同时探索将恶意拖欠物业费纳入个人信用记录,这也将对物业管理公司的催收率和基本物业服务效率的提高产生积极影响。

在物资企业市场化定价方面,通知指出,要完善物业服务价格形成机制,提高物业管理服务水平,倡导支付制度。而且各部门都有分工:住建部要公布物业服务清单,明确物业服务的内容和标准;物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和定价规则,为业主和物业服务企业协商物业成本提供参考。

郭盛证券研究报告指出,在过去,市场担心不断上升的劳动力成本和停滞不前的物业费会影响物业公司的利润。物业公司利润率的侵蚀也影响了资本市场的物业估值。而这次发布的《通知》从政策导向上开启了物业费市场化调整渠道。中信证券研究报告还表示,该通知将把房地产行业纳入基层治理,将提升单一市场的利润曲线。

良好的增值服务扩张马太效应将持续

物业企业的收入有两大板块,一是基础物业服务,二是增值服务。但根据中国百强物业公司的数据,目前还是以基础物业管理服务为主。他们80%以上的收入来自传统的基础物业管理收入,只有20%左右的收入来自增值服务。

事实上,由于目前住宅物业的竞争压力,依靠常规的运营收入往往难以盈利,需要在增值服务上努力。易居研究院根据上市企业年报发现,大多数上市企业的物业管理服务毛利率在11%至30%左右,而增值服务毛利率一般达到30%至60%的范围。

《通知》明确扩大了企业增值服务的业务范围。一方面,鼓励符合条件的物业服务企业向养老、育儿、家政、文化、卫生、房屋经纪、快递等领域延伸。,并探索了“物业服务+生活服务”模式。另一方面,也意味着“物业服务”。企业开展养老、家政等生活服务业务,可按规定申请相应的优惠扶持政策。"

引导企业向各个领域延伸的目的很明显。上海一居房地产研究所所长严跃进表示,养老是基于社区企业众所周知的优势,有助于方便、低成本地提供服务,真正为社区每个人服务。而社区消费涉及到大消费的概念,物业公司主动承接这样的业务,有助于真正拓宽业务内容,实现社区服务的增值。至于房屋经纪,以及后续类似租赁业务的发展,会对股市的振兴产生更大的影响。

此外,值得注意的是,此前住房和城乡建设部发布的相关文件多次提到发展线上线下生活服务,支持物业公司探索养老服务。例如,2020年11月24日,住房和城乡建设部等6部委发布了《关于推动物业服务企业发展居家型社区养老服务的意见》,其中提到“推动和支持物业服务企业积极探索‘物业服务+养老服务’模式”。这个《通知》可以看作是对以往文件精神的系统梳理和进一步强调和深化,再次指出了当前物业管理行业的发展潜力。

未来,增值服务将成为各物业企业积极探索的新增长点。社区增值服务较高的物业管理公司会更有优势,行业的马太效应会持续。比如郑融服务、绿城服务、鑫源服务、世茂服务、永盛生活、保利地产、建业新生活、殷诚生活等社区增值服务的毛利率。相对较高,占25%以上。其中,有一定规模、业主满意度高的物业管理公司和附属房地产公司的养老行业也将率先获得收益。

综上所述,《通知》的核心内容主要涉及两个部分:提高业主流动性和鼓励增值服务。前者提高了单一盈利模式的可能性,而后者有望加快物业管理公司对增值服务的探索,提高其盈利能力,进一步发挥其平台和流量门户的作用,符合物业管理行业“以传统物业管理业务筑底,以增值服务锦上添花”的现状,为物业管理行业提供了广阔的想象空间。


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